Sposoby inwestowania na rynku nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości bywa często błędnie interpretowane. Przyjęło się założenie, że jedynym sposobem inwestycyjnym jest kupno mieszkania pod późniejszą sprzedaż albo wynajem. Tak naprawdę możliwości jest znacznie więcej. Powinno się o tym pamiętać, ponieważ przytoczona metoda wymaga sporego nakładu pieniężnego,  co oznacza zamykanie się na znaczną ilość inwestorów indywidualnych. Powoduje to na tyle wysoką barierę wejścia, że osoby chcące rozpocząć przygodę z nieruchomościami są zmuszane finansować transakcje z kapitału zewnętrznego, najczęściej w postaci zaciągniętego kredytu hipotecznego. Natomiast, ze względu na rozwój rynku nieruchomości na przestrzeni ostatniej dekady, pojawiło się kilka nowych sposobów  umożliwiających inwestowanie małymi kwotami. Dlatego, warto się ze wszystkimi zapoznać.

Podział inwestycji na rynku nieruchomości ze względu na formę inwestowania

Jeśli jest mowa o inwestowaniu w branży nieruchomości, to na myśl przychodzą dwie formy: bezpośrednia oraz pośrednia. Pierwsza tyczy się tylko i wyłącznie nabywania fizycznej nieruchomości na przeróżne cele inwestycyjne. Natomiast druga dotyczy kupna akcji bądź obligacji spółek zajmujących się obrotem tymi obiektami. Dodatkowo, coraz bardziej powszechne staje się finansowanie społecznościowe, czyli tzw. crowdfunding. Póki co, w Polsce działa tylko i wyłącznie jeden – jest nim Mzuri. W celu rozpoczęcia procesu inwestycyjnego za pomocą Mzuri należy posiadać odłożone 50 tyś złotych. Jednakże, jest to dużo mniejsza kwota od obecnych cen mieszkań, które oscylują od około 6000 zł/mkw.

Inwestowanie bezpośrednie

Inwestycjami bezpośrednimi nazwiemy takie, które dotyczą pozyskiwania gruntu, budynku albo lokalu przez nas samych. Decydujemy w pełni o procesie, który zostanie wykonany dla posiadanego aktywa, ale nakłada to na nas obowiązek zarządzania tym. Do tej klasyfikacji zaliczyć możemy następująco: kupno gruntu pod realizację budowy obiektu, kupno mieszkania pod wynajem lub spekulację (spodziewamy się w przyszłości wzrostu cen) oraz flipy mieszkaniowe (kupno lokalu taniej i sprzedaż drożej. Trzeba się liczyć z tym, że większość takich pomieszczeń wymaga gruntownego remontu). Taka forma inwestycyjna posiada wiele zalet, które mogą przyciągnąć potencjalnych interesariuszy:

  • Zabezpieczenie ulokowanego kapitału,
  • Ochrona przed inflacją,
  • Jeden ze sposobów „odmrażania kapitału”,
  • Dywersyfikacja portfela,
  • Fizyczna postać nieruchomości.

Chociaż inwestowanie bezpośrednie w nieruchomości zawiera cały szereg atutów oraz dobrą renomę wśród inwestorów, to należy liczyć się z ich negatywną stroną. Takie przedsięwzięcia są wysoko kapitałochłonne i niekiedy do ich realizacji jest potrzebne pozyskanie finansowania strony banków bądź instytucji finansowych. Co więcej, charakteryzują się one niską płynnością (proces kupna jak i sprzedaży potrafi trwać miesiącami).

Inwestowanie pośrednie

Do inwestycji pośrednich należą: spółki nieruchomościowe, fundusze REIT’s, listy zastawne, kontrakty futures na indeksy rynku nieruchomości, crowdfunding oraz ESG. Ta metoda umożliwia wejście na rynek z niskim funduszem. Dzięki temu trudno dostępna branża otwiera się na nowe postacie. Do mocnych stron należy również:

  • Wysoka płynność,
  • Podzielność,
  • Profesjonalna obsługa.

Niemniej jednak, jesteśmy zależni od osób zarządzających środkami klientów, co powoduje brak pełnej kontroli nad obsługą nieruchomości. W dodatku, papiery wartościowe są silnie skorelowane z rynkiem akcji, który nie jest stabilny.

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości nie daje żadnej gwarancji wyjścia z inwestycji bez poniesienia strat. Tak samo nie da się jednoznacznie określić, która metoda jest lepsza. Wybór sposobu zależy od szeregu czynników takich jak: posiadany kapitał czy skłonność do ryzyka, które jest w stanie określić tylko i wyłącznie zainteresowany inwestor. Zaleca się jednak, żeby pamiętać o dywersyfikacji portfela i korzystać z przeróżnych opcji tworząc dodatkowe źródła dochodu. Bezpieczne zarządzanie inwestycjami w nieruchomości może być elementem działań w ramach profesjonalnych usług zwanych family office.